Hur mycket får jag låna till bostad?
Att köpa bostad är för de flesta det största lånet man tar i livet, och den vanligaste frågan till banken är hur mycket man får låna. Det är inte samma sak som hur mycket man kan låna — och sedan 1 april 2026 gäller nya regler som flyttat båda gränserna.
Två saker avgör svaret: bostadens värde, och din ekonomi. Den första sätter ett tak, den andra avgör om du kommer i närheten av det.
Bolånetaket: 90 procent av bostadens värde
Du får låna högst 90 procent av bostadens marknadsvärde med bostaden som säkerhet. Resten — minst 10 procent — måste du finansiera på annat sätt, och det är den delen som kallas kontantinsats.
Köper du en bostad för 3 000 000 kr betyder det:
- Bolån: högst 2 700 000 kr
- Kontantinsats: minst 300 000 kr
Regeln finns i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som trädde i kraft 1 april 2026 och ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Innan dess låg taket på 85 procent, vilket innebar en kontantinsats på 450 000 kr för samma bostad. Skillnaden är alltså 150 000 kr — och det är skälet till att äldre texter om bolån, inklusive vår egen tidigare version av den här artikeln, ger fel svar i dag.
För tilläggslån på en bostad du redan äger går gränsen vid 80 procent.
Kan jag ta bolån på 100 procent?
Nej. Ingen långivare får ge bolån över 90 procent med bostaden som säkerhet. Du kan låna resten på annat sätt — ett privatlån till kontantinsatsen är fullt lagligt — men räntan blir betydligt högre, och hela beloppet räknas ändå in när banken prövar om du klarar boendet. Att lösa kontantinsatsen med ett dyrt lån hjälper alltså sällan igenom en ansökan som annars hade fallit.
Amorteringskravet efter 1 april 2026
Hur mycket du måste betala av varje år styrs av belåningsgraden, alltså lånet delat med bostadens värde:
| Belåningsgrad | Amortering per år |
|---|---|
| Över 70 % | 2 % av lånebeloppet |
| Över 50 % | 1 % av lånebeloppet |
| 0–50 % | Inget krav |
Ett lån på 2 700 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr ger 90 procents belåningsgrad och hamnar i det översta steget: 54 000 kr per år, alltså 4 500 kr i månaden utöver räntan.
Det skärpta amorteringskravet är borttaget
Tidigare fanns ett skärpt krav: den som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst tvingades amortera en extra procentenhet ovanpå trappan. Den regeln gäller inte längre. Trappan ovan är hela kravet.
Har du ett äldre bolån kan din bank fortfarande ha det skärpta kravet inskrivet i ditt avtal. Det försvinner inte automatiskt — du behöver kontakta banken och begära att villkoret ses över.
Din ekonomi avgör om du kommer nära taket
Taket säger vad banken får låna ut. Vad du faktiskt blir beviljad avgörs av en kalkyl som heter kvar att leva på, förkortad KALP. Banken räknar:
Nettoinkomst − boendekostnad − övriga lån − normala levnadskostnader = KALP
Blir resultatet negativt avslås ansökan, oavsett hur bra din betalningshistorik ser ut. Levnadskostnaderna hämtas från Konsumentverkets referensvärden, inte från vad du själv uppger att du gör av med.
Två saker överraskar många:
- Banken räknar med en högre ränta än du erbjuds. Kalkylräntan ligger ofta på 6–8 procent även när din faktiska ränta är lägre. Syftet är att kontrollera att du klarar lånet också om räntan stiger.
- Outnyttjade krediter belastar kalkylen. Ett kreditkort med 50 000 kr i utrymme räknas ofta som en skuld även om saldot är noll. Att säga upp kort du inte använder kan flytta ansökan mer än en löneförhöjning.
Du kan göra bankens beräkning själv innan du ansöker i vår KALP-kalkyl, och räkna ut belåningsgrad och amorteringskrav i belåningsgradsräknaren. Båda följer gällande regelverk och Konsumentverkets värden för 2026.
Vad banken frågar om
Kom förberedd. Det här vill långivaren veta:
- Inkomst och anställningsform — fast anställning väger tyngst
- Hushållets sammansättning: sambo eller ensam, antal barn och deras ålder
- Befintliga lån: billån, studielån, kreditkort, delbetalningar
- Sparande och eventuell kontantinsats
- Uppgifter från kreditupplysningsföretag, som banken hämtar själv
Ansök tillsammans om ni är två. Två inkomster mot ett hushåll ger nästan alltid större marginal i KALP-kalkylen än en ensam ansökan, och det är den enskilt största faktorn de flesta kan påverka.
Lånelöfte innan du budar
Ett lånelöfte är bankens preliminära besked om hur mycket du får låna. Det är inte bindande för banken, och det gäller normalt tre till sex månader. Skaffa det innan du går på visning — utan lånelöfte vet du inte vad du kan buda, och de flesta mäklare frågar efter det.
De flesta banker gör lånelöftet digitalt och kostnadsfritt. Ansök hos flera: räntan skiljer sig mer mellan banker än många tror, och ett bud från en konkurrent är det bästa förhandlingsargument du har.
Räkna innan du frågar
Innan du kontaktar banken är det värt att veta ungefär var du landar. Räkna ut belåningsgraden och amorteringskravet, och kontrollera sedan i KALP-kalkylen att månadsbetalningen ryms i ekonomin med en ränta ett par procentenheter över dagens. Kommer du fram till att det är tight med kalkylränta är svaret från banken sannolikt detsamma.