Bolån
Ett bolån är ett lån med bostaden som säkerhet. Räntan är låg jämfört med andra lån just därför — kan du inte betala kan banken ta bostaden. Det är också det största och längsta lån de flesta någonsin tar, och därför det där små skillnader i villkor blir stora belopp.
Hypotekslån är samma sak med ett äldre ord. Hypotek betyder pant, och begreppet omfattar alla lån där låntagaren ställer något i säkerhet — men i dagligt tal används det om just bolån.
Vad du får låna
Bolånet får uppgå till högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Resten är kontantinsats. Gränsen sattes i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som trädde i kraft 1 april 2026 och ersatte Finansinspektionens föreskrifter. Dessförinnan låg taket på 85 procent.
För tilläggslån på en bostad du redan äger går gränsen vid 80 procent.
Amorteringskravet
| Belåningsgrad | Amortering per år |
|---|---|
| Över 70 % | 2 % av lånebeloppet |
| Över 50 % | 1 % av lånebeloppet |
| 0–50 % | Inget krav |
Det skärpta amorteringskravet — en extra procentenhet för den som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst — togs bort 1 april 2026. Har du ett äldre lån kan villkoret ändå stå kvar i avtalet; kontakta banken och begär att det ses över.
Räkna ut vad som gäller för dig i belåningsgradsräknaren.
Vad som avgör din ränta
Bankens listränta är utgångsbudet. Nästan ingen betalar den. Det här flyttar din faktiska ränta:
- Belåningsgraden. Den enskilt största faktorn. Under 70 procent, och särskilt under 50, blir räntan märkbart lägre.
- Affärsvolymen hos banken. Lön, sparande, pension och försäkringar på samma ställe ger rabatt.
- Lånets storlek. Större lån ger ofta bättre villkor — banken tjänar mer på dig.
- Din betalningsförmåga och kredithistorik.
- Att du förhandlar. Den mest underskattade faktorn. Bankerna räknar med att de flesta inte gör det.
Alla banker är skyldiga att publicera sin genomsnittliga faktiska ränta, inte bara listräntan. Det är den siffran du ska jämföra — och den du ska hänvisa till när du förhandlar. Att hämta ett konkurrerande bud och be din bank matcha det är det mest lönsamma du kan göra på en timme.
Bunden eller rörlig?
Rörlig ränta (formellt tre månaders bindningstid) följer marknaden. Bunden ränta låser nivån i två, tre, fem eller tio år.
Bunden ränta är en försäkring, inte ett sätt att betala mindre. Historiskt har rörlig ränta varit billigare över tid, eftersom banken tar betalt för att bära risken åt dig. Bind ändå om marginalen är tunn och en uppgång skulle bli ett verkligt problem — då köper du förutsägbarhet, och det kan vara värt priset.
Många delar lånet på flera löptider för att slippa välja allt eller inget. Tänk på att ett bundet lån som löses i förtid kan kosta ränteskillnadsersättning — räkna med det om du sannolikt flyttar inom bindningstiden.
Ränteavdraget
Du får dra av 30 procent av dina räntekostnader upp till 100 000 kr per person och år. Över den gränsen är avdraget 21 procent. Är ni två som delar på lånet räknas gränsen per person.
Bankerna rapporterar in räntan, så avdraget är förifyllt i deklarationen. Det betalas dock ut i efterskott. Vill du ha pengarna löpande i stället kan du ansöka om jämkning hos Skatteverket, så justeras skatteavdraget på lönen varje månad.
Topplån och bottenlån
Tidigare delades bolånet i två delar: ett bottenlån med bostaden som säkerhet och lägre ränta, och ett topplån ovanpå med högre ränta och snabbare amortering.
Uppdelningen har i praktiken försvunnit i takt med att bolånetaket infördes — i dag ges bolånet som ett lån upp till taket, och det du behöver därutöver får finansieras på annat sätt. Termerna dyker fortfarande upp i äldre texter och ibland i bankernas egen kommunikation.
Överbryggningslån
Säljer du en bostad och köper en ny sammanfaller sällan tillträdesdagarna. Ett överbryggningslån täcker glappet — du får tillgång till pengarna från försäljningen innan de faktiskt betalats ut.
Lånet är kortfristigt, löses när försäljningen går igenom och har normalt högre ränta än ett vanligt bolån, men lägre än ett privatlån. Det förutsätter att försäljningen är klar — bindande avtal finns — inte bara påbörjad.
Byggnadskreditiv
Bygger du nytt betalas pengarna inte ut på en gång utan i takt med att bygget fortskrider, mot underlag från entreprenören. Under byggtiden betalar du bara ränta på det som lyfts.
När huset är färdigt och slutbesiktigat läggs kreditivet om till ett vanligt bolån. Räntan under byggtiden är högre, eftersom säkerheten ännu inte är färdig. Räkna med att banken vill se en detaljerad kalkyl och en entreprenör med fasta priser.
Innan du budar
Tre saker att ta reda på före visningen:
- Lånelöfte. Bankens preliminära besked om hur mycket du får låna. Inte bindande, gäller normalt tre till sex månader, och de flesta mäklare frågar efter det. Ansök hos flera banker — det ger både besked och förhandlingsläge.
- Belåningsgrad och amorteringskrav för det du tänker buda på.
- Att månadsbetalningen ryms med en ränta ett par procentenheter över dagens. Banken räknar själv med en kalkylränta på 6–8 procent, så gör samma sak i KALP-kalkylen innan du sätter ett bud du inte kan stå för.
Glöm inte kostnaderna utöver kontantinsatsen: lagfart och pantbrev vid villaköp landar ofta på över hundra tusen kronor, och de betalas kontant.