Räkna ut din belåningsgrad

Så räknas belåningsgraden

Belåningsgraden är lånet delat med bostadens marknadsvärde, i procent:

Belåningsgrad = lån ÷ marknadsvärde × 100

Ett lån på 2 400 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr ger 80 procent. Det är marknadsvärdet som gäller, inte vad du en gång betalade — har bostaden stigit i värde sjunker belåningsgraden utan att du amorterat en krona.

Har du flera lån på samma bostad räknas de ihop. Ett topplån eller ett tillläggslån för renovering läggs alltså till bottenlånet innan procenten räknas ut.

Bolånetaket: 90 procent

Du får inte låna mer än 90 procent av bostadens värde med bostaden som säkerhet. Resten — minst 10 procent — måste du ha som kontantinsats.

På en bostad för 3 000 000 kr betyder det en kontantinsats på minst 300 000 kr. Kontantinsatsen får inte lånas med bostaden som säkerhet. Vissa tar ett privatlån till den — då blir räntan betydligt högre, och hela beloppet räknas ändå in när banken prövar om du klarar lånet.

För tilläggslån på en bostad du redan äger går gränsen vid 80 procent.

Amorteringskravet

Amorteringskravet är en trappa. Ju högre belåningsgrad, desto mer måste du betala av varje år, räknat i procent av det ursprungliga lånebeloppet:

Belåningsgrad	Amortering per år
Över 70 %	2 % av lånebeloppet
Över 50 %	1 % av lånebeloppet
0–50 %	0 % av lånebeloppet

Ett lån på 2 400 000 kr med 80 procents belåningsgrad hamnar i det översta steget: 2 procent, alltså 48 000 kr per år eller 4 000 kr i månaden — utöver räntan.

Vad som ändrades 1 april 2026

Reglerna finns numera i Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som trädde i kraft 2026-04-01 och ersatte Finansinspektionens föreskrifter.

Den viktigaste förändringen är att det skärpta amorteringskravet togs bort. Tidigare tvingades den som lånade mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst att amortera en extra procentenhet ovanpå trappan. Den regeln gäller inte längre. Trappan ovan är alltså hela kravet.

Har du ett äldre bolån kan din bank fortfarande ha det skärpta kravet inskrivet i ditt avtal. Det försvinner inte automatiskt — du behöver kontakta banken och begära att villkoret ses över.

Undantag från amorteringskravet

Banken får ge dig tillfälligt uppehåll i amorteringen vid särskilda skäl: arbetslöshet, längre sjukdom eller dödsfall i familjen. Det är bankens beslut, inte din rättighet, och räntan löper på som vanligt.

Nybyggda bostäder kan undantas i upp till fem år. Lån som togs före amorteringskravets införande omfattas inte så länge du inte utökar dem — men lånar du mer träffas hela lånet av reglerna.

Så sänker du belåningsgraden

• Amortera extra. Varje krona sänker lånet direkt. Passerar du en gräns i trappan sjunker det obligatoriska kravet — men du måste själv begära omvärdering hos banken för att det ska slå igenom.
• Låt banken värdera om bostaden. Har priserna stigit sjunker belåningsgraden av sig själv. De flesta banker tillåter en omvärdering vart femte år, eller tidigare om du renoverat väsentligt.
• Renovera. Ett kök eller badrum kan höja värdet — men bara en omvärdering får genomslag i amorteringskravet.

Räkna också igenom hur mycket som faktiskt blir kvar när ränta och amortering är betalda. Det gör du i KALP-kalkylen, som är samma beräkning banken själv gör när den prövar din ansökan.

Vanliga frågor

Räknas kontantinsatsen in i belåningsgraden?

Nej. Belåningsgraden mäter bara det som är lånat med bostaden som säkerhet. Kontantinsatsen är den del du inte lånat.

Vad händer om bostaden sjunker i värde?

Belåningsgraden stiger, men ditt amorteringskrav ändras inte automatiskt — det räknas på förhållandena när lånet togs. Banken kräver alltså inte att du plötsligt amorterar mer.

Gäller kraven för fritidshus?

Ja, reglerna omfattar bostadskrediter med bostad som säkerhet, oavsett om det är permanentbostad eller fritidshus.